Focus Group Discussion HukumOnline: Penguatan Perlindungan Hukum Terhadap Debitur Atas Penurunan Nilai Limit Lelang Suatu Objek Hak Tanggungan Guna Memenuhi Kepastian Hukum

Oleh Ailin Canda Kusuma Efendi

Pada Jumat, 23 Januari 2026, HukumOnline menyelenggarakan kegiatan Focus Group Discussion (FGD). Forum ini mempertemukan berbagai pemangku kepentingan di bidang hukum, mulai dari unsur pemerintah, praktisi hukum, akademisi, hingga penegak hukum. Kegiatan ini turut dihadiri oleh beberapa peserta kurang lebih 40-60 peserta termasuk Universitas Pelita Harapan (UPH) sebagai salah satu undangan resmi. FGD tersebut dilaksanakan di Hotel Pullman Thamrin, Jakarta Pusat, sebagai ruang diskusi strategis untuk membedah isu-isu aktual dalam praktik hukum jaminan kebendaan di Indonesia. 

Topik utama yang diangkat dalam diskusi ini adalah “Penguatan Perlindungan Hukum Terhadap debitur atas Penurunan Nilai Limit Lelang Suatu Objek Hak Tanggungan guna Memenuhi Kepastian Hukum”. Tema tersebut dipilih karena tingginya intensitas sengketa yang muncul akibat praktik penetapan nilai lelang objek Hak Tanggungan yang dinilai merugikan debitur. FGD ini menghadirkan sejumlah narasumber kompeten, yaitu YM. Agus Subroto, S.H., M.Kn. Selaku Hakim Agung Kamar Perdata Mahkamah Agung RI, Tio Serepina Siahaan, S.H., LL.M. Selaku Kepala Biro Hukum Kementerian Keuangan RI, Prof. Dr. A. Rachmad Budiono, S.H., M.H. sebagai akademisi Fakultas Hukum Universitas Brawijaya, seeta Syamsul Huda Yudha, S.H., M.H. selaku Managing Alliances YAR Law Firm. 

Dalam diskusi tersebut, para narasumber menegaskan kembali kedudukan Hak Tanggungan sebagai jaminan kebendaan yang bersifat aksesoir sebagaimana diatur dalam Undang-Undang Nomor. 4 Tahun 1996 tentang Hak Tanggungan. Sifat aksesoir tersebut menegaskan bahwa keberadaan Hak Tanggungan sepenuhnya bergantung pada perjanjian pokok, yakni perjanjian kredit atau utang-piutang. Dengan demikian, Hak Tanggungan tidak dapat berdiri sendiri tanpa adanya hubungan hukum utama antara debitur dan kreditur. Selain itu, karena sifatnya yang aksesoir, hapusnya perjanjian pokok secara otomatis mengakibatkan hapusnya Hak Tanggungan. Hal ini menunjukkan bahwa fungsi utama Hak Tanggungan adalah sebagai alat pengaman bagi pelunasan utang debitur kepada kreditur. Oleh karena itu, pelaksanaan dan penegakan Hak Tanggungan tidak dapat dilepaskan dari hak dan kewajiban yang lahir dari perjanjian pokok tersebut. Penegasan ini penting untuk menjaga kepastian hukum serta keseimbangan kepentingan antara debitur dan kreditur.

Dalam pemaparannya, bapak Agus Subroto, S.H., M.Kn., Hakim Agung Kamar Perdata Mahkamah Agung RI, menjelaskan bahwa hubungan antara kreditur dan debitur pada dasarnya lahir dari perjanjian perdata yang bersifat konsensual sebagaimana diatur dalam Pasal 1320 KUH Perdata. Dari perjanjian kredit inilah kemudian timbul Hak Tanggungan sebagai perjanjian aksesoir yang tunduk pada asas kebebasan berkontrak dan pacta sunt servanda sebagaimana Pasal 1338 KUH Perdata. Agus menekankan bahwa karena sifatnya yang aksesoir, maka pengaturan mengenai nilai Hak Tanggungan, termasuk mekanisme dan batasan penentuan nilai limit lelang, seharusnya sudah disepakati sejak awal dalam perjanjian. Ia mengusulkan agar dalam perjanjian kredit dicantumkan klausul yang secara jelas mengatur apakah nilai limit lelang akan mengacu pada nilai pasar atau nilai likuidasi, serta penunjukan jasa penilai atau appraisal yang disepakati bersama oleh kreditur dan debitur. Menurutnya, pengaturan ini penting untuk menciptakan kesetaraan posisi hukum debitur sekaligus memberikan kekuatan pembuktian apabila terjadi sengketa di kemudian hari. Agus juga menyampaikan bahwa dalam kondisi tertentu, sengketa terkait penetapan nilai limit lebih tepat diajukan sebagai gugatan wanprestasi, bukan perbuatan melawan hukum, serta menyoroti pentingnya peran notaris dalam memastikan kejelasan dan kewajaran nilai sejak awal perjanjian.

Sementara itu, ibu Tio Serepina Siahaan, S.H., LL.M., Kepala Biro Hukum Kementerian Keuangan RI, memaparkan mekanisme lelang eksekusi Hak Tanggungan dari perspektif regulator. Ia menegaskan bahwa legitimasi lelang tidak hanya ditentukan oleh keabsahan hukum semata, melainkan juga oleh keseluruhan proses yang dijalankan secara wajar, transparan, dan beritikad baik, mulai dari pemberian kredit, penilaian agunan, hingga penetapan nilai limit. Mengutip pemikiran Lon L. Fuller, Tio menyampaikan bahwa keadilan tidak hanya terletak pada aturan, tetapi juga pada cara aturan tersebut diterapkan. Dalam konteks ini, ia mengungkapkan bahwa Kementerian Keuangan saat ini tengah menyiapkan kebijakan untuk memastikan penetapan nilai limit lelang tidak merugikan debitur, meskipun di sisi lain tetap harus menjaga efektivitas eksekusi bagi kreditur.

Pandangan akademik disampaikan oleh Prof. Dr. A. Rachmad Budiono, S.H., M.H., Guru Besar Hukum Universitas Brawijaya, yang menekankan pentingnya prinsip “lelang sehat”. Menurutnya, penentuan harga atas objek yang menyangkut hak asasi dan kepentingan ekonomi seseorang tidak boleh dilakukan secara subjektif atau kualitatif tanpa dasar yang jelas, karena hal tersebut berpotensi menimbulkan konflik. Prof. Rachmad menegaskan bahwa apabila terdapat gangguan atau penyimpangan dalam penetapan nilai limit yang tidak sesuai dengan ketentuan, maka lelang seharusnya dibatalkan. Ia menekankan bahwa hukum harus berfungsi sebagai instrumen untuk mengoreksi dan mengubah perilaku, bukan justru melegitimasi praktik yang tidak adil.

Selanjutnya, bapak Syamsul Huda Yudha, S.H., M.H., Managing Alliances YAR Law Firm, mengulas persoalan ini dari perspektif praktik hukum. Ia memaparkan dasar-dasar konstitusional Hak Tanggungan, baik dari sisi perlindungan bagi kreditur maupun debitur, dengan merujuk pada Pasal 28D ayat (1), Pasal 28G, Pasal 28H ayat (4), serta Pasal 33 ayat (4) UUD 1945. Menurutnya, meskipun PMK No. 122/PMK.06/2023 telah mengatur bahwa nilai limit lelang harus memperhatikan harga pasar dan nilai likuidasi yang ditentukan oleh KJPP, dalam praktik sering terjadi penurunan nilai yang jauh di bawah harga wajar. Ia juga menyoroti adanya dugaan peran oknum makelar lelang yang menurunkan nilai limit secara tidak rasional, bahkan berpotensi masuk dalam ranah tindak pidana korupsi, mengingat belum adanya pengaturan sanksi yang tegas terhadap praktik tersebut.

Isu ketimpangan ini semakin mengemuka dalam sesi tanya jawab, salah satunya melalui pertanyaan dari praktisi hukum yang menyoroti fakta bahwa dalam banyak kasus, objek Hak Tanggungan dilelang berulang kali tanpa peminat sehingga nilai limit terus menurun. Akibatnya, hasil lelang tidak menutup utang, sementara debitur tetap menanggung sisa kewajiban tanpa memiliki ruang untuk menolak atau mempersoalkan penetapan nilai tersebut. Menanggapi hal ini, Agus Subroto mengusulkan pendekatan nilai tengah sebagai solusi kompromi, sedangkan Tio Serepina menekankan bahwa apabila menunggu persetujuan debitur, proses lelang berpotensi terhambat, sehingga restrukturisasi seharusnya menjadi opsi yang lebih dahulu ditempuh oleh debitur yang tidak mampu membayar.

Secara keseluruhan, diskusi ini menggambarkan bahwa persoalan penurunan nilai limit lelang Hak Tanggungan bukan semata masalah teknis penilaian, melainkan mencerminkan ketidakseimbangan posisi hukum antara kreditur dan debitur dalam proses eksekusi. Ketiadaan pengaturan yang secara eksplisit melibatkan debitur dalam penentuan nilai limit, ditambah minimnya sanksi terhadap penyimpangan penilaian, membuka ruang terjadinya praktik tidak sehat dan moral hazard. Kondisi tersebut pada akhirnya mendorong lahirnya sengketa hukum di hilir, baik melalui gugatan wanprestasi maupun perbuatan melawan hukum. Melalui FGD ini, para narasumber sepakat bahwa diperlukan perbaikan pada tahap hulu, khususnya dalam pengaturan perjanjian kredit, mekanisme penilaian, dan kebijakan lelang, guna mewujudkan kepastian hukum serta perlindungan yang lebih seimbang bagi semua pihak.

Rangkaian pandangan yang disampaikan para narasumber tersebut menunjukkan bahwa persoalan penurunan nilai limit lelang Hak Tanggungan dipandang dari berbagai sudut, mulai dari konstruksi perjanjian perdata, mekanisme regulasi lelang, prinsip akademik tentang keadilan harga, hingga realitas praktik di lapangan. Meskipun disampaikan dari perspektif yang berbeda, seluruh pemaparan tersebut saling melengkapi dan memperlihatkan satu benang merah, yakni perlunya pembenahan menyeluruh sejak tahap awal perjanjian kredit hingga pelaksanaan eksekusi, agar proses lelang tidak hanya sah secara hukum, tetapi juga berjalan secara wajar dan berkeadilan. Diskusi ini juga memperlihatkan adanya ruang perbaikan kebijakan dan praktik, khususnya dalam menjaga keseimbangan posisi hukum antara kreditur dan debitur.